Huurverlaging door nieuw puntenstelsel?

Huurverlaging door nieuw puntenstelsel? Huurders hebben voor de berekening de WOZ-waarde van hun huurwoning nodig. Die kunnen ze opvragen bij de gemeentelijke belastingdienst, of bij hun verhuurder. Vervolgens kunnen huurders op de website van de Huurcommissie berekenen wat hun nieuwe maximale huurprijs is.Ook handig is de rekentool die te vinden is op www.huurdersínfo.nl/huurprijzen-en-woonlasten Wilt u weten hoeveel punten uw woning heeft? Dan kunt u ook bij uw verhuurder terecht. Op verzoek zijn corporaties verplicht het aantal punten van de woning gespecificeerd te verstrekken aan hun huurder.

Puntentelling voor zelfstandige woonruimte gewijzigd per 1 oktober

In onze vorige nieuwsbrief(jan. 2015) kondigden we het al aan: de WOZ-waarde gaat meetellen in het woningwaarderingsstelsel. Dat is nu een feit geworden.

We raden u aan na te gaan of uw WOZ –waarde klopt.

Woningwaarderingsstelsel vernieuwd

Per 1 oktober 2015 wijzigt de puntentelling voor zelfstandige woonruimte. Een aantal onderdelen van het waarderingsstelsel voor de puntentelling vervalt.

De motivering voor de wijziging is de marktwaarde van de woning meer mee te laten tellen.

Onderdelen die niet meer meetellen in het puntensysteem

Per 1 oktober 2015 geldt een nieuw puntensysteem (woningwaarderingsstelsel). Hierdoor tellen de volgende onderdelen niet meer mee bij de berekening van het aantal punten:

* een woning krijgt geen punten meer voor de woonomgeving en ook geen aftrekpunten voor hinderlijke situaties;

* de woonvorm is vervallen en alleen bepalend voor het aantal punten voor de energieprestatie;

* de waardering voor woningen gelegen in een schaarstegebied vervalt;

* de WOZ-waarde bepaalt gemiddeld 25% van de waardering. De oppervlakte van de woning is bepalend voor het aantal punten

* De WOZ-punten komen in de plaats van de bovenstaande 3 punten.Meer informatie vind op www.waarderingskamer.nl

Berekening punten voor de WOZ-waarde

Bereken de punten voor de WOZ-waarde als volgt: Voor elke € 7.900 van de WOZ-waarde: 1 punt. Voor de WOZ-waarde gedeeld door de oppervlakte per € 120: 1 punt.

Voorbeeld:

WOZ-waarde is € 150.000 en woningoppervlakte is 70 m2. 150.000/7.900 = 18,99 punten 150.000/70/120 = 17,86 punten Totaal = 36,85 punten Na afronding = 37

Bij deze berekening gelden 2 regels:

* U rekent altijd met een WOZ-waarde van minimaal € 40.000.

* De laagste uitkomst is altijd 40 als de andere punten van de woning minimaal 110 bedragen en de woning is gebouwd in de periode 2015-2019.

De hiervoor aangegeven kengetallen (€ 7.900 en € 120) zullen jaarlijks per 1 juli (opnieuw) worden vastgesteld.

Onderdelen die wel meetellen in het puntensysteem

* Zoals gezegd telt de WOZ-waarde voor 25% mee voor de waardering.

* De oppervlakte van de woning

* Het energielabel

* De woning is een monument

Anders dan op verzoek is een verhuurder is niet verplicht het aantal punten van een woning per 1 oktober 2015 aan de huurder door te geven.

Vanwege deze wijzigingen biedt de Huurcommissie op haar site www.huurcommissie.nl vanaf nu twee Huurprijschecks voor zelfstandige woonruimte aan: één volgens de waardering tót 1 oktober 2015 en één met de waardering die geldt vanaf 1 oktober 2015.(huurprijscheck en puntentelling)

Alleen huurverhoging door nieuw puntensysteem bij nieuwe huurcontracten

Het nieuwe puntensysteem kan alleen bij nieuwe huurcontracten leiden tot het optrekken van de huur tot de maximale huurprijsgrens. Bij bestaande huurcontracten moet de verhuurder zich houden aan de wettelijk vastgelegde huurverhoging. De regering beslist jaarlijks met welk percentage de huur mag stijgen. Bij bestaande huurcontracten leidt het nieuwe puntensysteem per 1 oktober 2015 niet tot een extra huurverhoging. De huur kan per 1 oktober 2015 wel worden verhoogd als de huurprijs in juli 2015 niet was verhoogd vanwege de punten.

Nieuwe puntensysteem alleen voor zelfstandige huurwoningen

Het nieuwe puntensysteem geldt alleen voor zelfstandige sociale huurwoningen. Voor onzelfstandige woonruimte (zoals een kamer in een studentenhuis) verandert niets.

Geen puntensysteem bij geliberaliseerd huurcontract

Het puntensysteem geldt niet bij geliberaliseerde huurcontracten. Dat zijn huurcontracten in de vrije sector waarbij de maandelijkse huur op de begindatum hoger is dan de liberalisatiegrens. De liberalisatiegrens in 2015 is € 710,68. Dat betekent dat huurcontracten die in 2015 ingaan met een aanvangshd.uurprijs boven € 710,68 per maand, geliberaliseerd.

Rotterdam, 1 oktober 2015 Jaap Faber